Leányfalu Nagyközség Önkormányzatának
Képviselője .

1/1999
címzett: A CASTRUM Kft-vel kötendő
egyezséget előkészítő ad-hoc Bizottság Zártan kezelendő!

Tisztelt Bizottsági Tag!

Az 1999. jan. 15-i ülésen a Képviselő-testület egyetértett azzal, hogy az egyezséget ki kell egészíteni a bizottság megbízásának előterjesztésében foglaltakon túl;
- a Papp féle szakvélemény szerinti korábbi követelésre,
- a tűzkárnak a biztosító által térítendő része és az Önkormányzat tulajdonában keletkezett tényleges kár között kimutatható (a Biztosító értékbecsléséből kiindulóan) különbség megtérítésére.

Az ügy súlyára és sürgősségére való tekintettel küldöm jelen levelemet Önöknek azért, hogy a korábban foszlányokban elhangzott véleményemet (amellyel korteskedésem során minden felkeresett polgárunk, és a Leányfaluért Polgári Szövetség egyetértett) félreérthetetlenül adjam át.

1. Mi a baj a CASTRUM Kft-vel?

Mint minden vállalkozó, igyekszik az üzletből a saját számára a legnagyobb hasznot kihozni, ami önmagában nem baj, hanem természetes. A baj az, hogy ezidáig az Önkormányzat hagyta, hogy becsapják (pl.: Papp féle szakvélemény, amire jogi lépés nem következett), kényelmességből ráhagyta, hogy ő kezdeményezze a dolgokat (pl.: beruházások eldöntése, elszámoló árak képzése), hagyta és hagyja, hogy a tulajdonos szerepében is eljárjon (pl.: ügyintézés a biztosítónál).
Baj, hogy jelenleg nincs információnk arról, hogy az előzőektől eltérő stílusban hajlandó-e együttműködni velünk. Sem egy szóbeli nyilatkozat, de még szerződés módosítás sem jelent számunkra biztosítékot, hiszen
- a számára is nyilvánvaló többirányú szerződésszegést sem igyekszik megszüntetni, vagy legalább tompítani, helyette
- mindent megtesz, hogy kényszerhelyzetbe kerüljünk (mint ahogy Dr Várady Szabó képviselő úr is fogalmazott a FA-LAK Kft-vel kapcsolatban), úgymint a pályázat vele kapcsolódó vonalának erőltetésével, a Hadházi országgyűlési képviselő úr támogatásának megnyerésén keresztül dunakanyari monopol-helyzetére való törekvésével, a biztosítói ügylezárás időhúzásával, netán korrumpálásával, az albérlői szerződések megkötésének előrehozásával.
Baj, hogy ha most nem lépjük meg a szakítást, később jelentős joghátrányba kerülünk, mert bizonyíthatóvá válik, hogy a szerződésszegés ismeretében folytattuk a kapcsolatunkat, és a bíróság nem akceptálja a következetlen, a pillanatnyi érdekek irányában mozduló jogkövetést (ugyanazon sérelem felett hol szemet hunyunk, hol kenyértörésre akarjuk vinni).
Baj, hogy a jelek szerint - bár jogosan -, nem akar beleszólást engedni jegyárpolitikájába, árképzési rendszerébe, nem törekszik a téliesítés megoldására, a termálvízzel való takarékosságra. Pedig ezek a pontok Leányfalu látogatottsága, idegenforgalmi bevétele fokozásának szinte kizárólagos esélyei.
Baj, hogy a jogutód törzstőkéje nem nyújt fedezetet sem a követeléseinkkel szemben, sem a meglévő esetleg újabb károkozás helyreállításához.
A legnagyobb baj, hogy nem jó gazda módjára kezeli a strandot (silány értékű felújítások, silány látványú környezet fenntartása, lerombolná a jelentős értékű, használható épületrészt, ahelyett hogy megfelelő árpolitikával biztosítaná a kabinok kihasználtságát, stb.). Igaz ugyan, hogy esetleg az időtálló befektetéseinek sorsát félti, de ezzel a kisstílű hozzáállással csökkenti látogatottságát, és az iránta érzett bizalmat. Tehát nemcsak hogy kárt okoz a tulajdonosnak, rossz üzletpolitikáját is bizonyítja. A rossz üzletpolitika félek, hogy érdeke is lehet;
Feltételezhetően baj lehet, hogy Leányfalu forgalma csökkenti Lepence forgalmát.

2. Mi a baj a CASTRUM Kft nélkül?

a) Nem bízunk abban, hogy más bérlő jobb lesz.
b) Nem bízunk abban, hogy a végleges megoldásig magunk meg tudjuk oldani az üzemeltetést.
c) Eleshetünk Hadházi úr támogatásától.
d) Nem tudjuk megszerezni a követeléseinket.
e) Hátrányosabb helyzetbe kerülhetünk a Biztosítónál.
Ezek a jogos kételyek azonban nem olyan erősek, mint amilyennek felvetésükkor látszanak, mert
ad a) - most már körültekintőbben kötünk új szerződést,
- az új Képviselő-testület képes a folyamatos ellenőrzésre,
- egy alapos elemzésből kiderülhet, hogy érdekeink védelmére nem a bérleti jogviszony a legalkalmasabb.
ad b) - a biztosítási pénzből lehet mozgóalapot képezni,
- legfeljebb a bérleti díjat veszíthetjük egy alaposan kidolgozott új megoldás érdekében,
- az új Képviselő-testület egyes tagjainak szakértelme lényegesen növeli az esélyét annak, hogy veszteség mentességet eredményező felügyeletet biztosítson.
ad c) Ha Hadházi úr valóban régiós támogatásokat akar megszerezni, akkor az nem kötődhet egy vállalkozóhoz, vagy monopolizációhoz, hanem a Dunakanyar régió fejlesztéséhez.
ad d) A követeléseinknek egyébként sem valószínű, hogy érvényt tudunk szerezni, mert az ügyesen átszervezett CASTRUM legfeljebb felszámolja a Leányfalu utónevű tagját, és akkor megkaphatjuk az 1 MFt törzstőkéjüket. Az eddig látottak alapján ez a végkifejlet lenne egy pereskedés végén a legvalószínűbb. Maximum azt érhetjük el, hogy a követeléseinket "jóváírják" a következő évek értéknövelő beruházásaiba, amit vagy elvégeznek vagy nem, és kínlódhatunk a tényleges érték felmérésével.
ad e) Ennek jele már most mutatkozik, amikor a 28 MFt helyett már csak 10-14 MFt-ról beszélnek. Itt sajnos a Biztosítóval, ha ez az irány a CASTRUM távozása után is fennmarad (elképzelhető, hogy a fordulat is csak a zsarolásunk érdekében fogalmazódik meg), perre kell számítanunk.

Érdekes következetlenséget tapasztaltam Polgármester Asszony következő megnyilvánulásában, amiről nem tudom mennyiben csak az övé;
- felemlítettem, ha egy évig magunknak kellene a strandot üzemeltetni, Kisérdi úr személyében műszaki oldalról mindenképp találhatunk garanciát az elbukás elkerülésére (megjegyzem magam sem érezném jelenlegi benyomásaim alapján teljesen gondtalannak ezt a megoldást, mivel többek között ismerem, hogy vastagon fog a ceruzája, de a testületi felügyeletünkben viszont bízom, és a többség, aki nem ismeri újabb személyek szakismeretét, megfelelőségét, lehet, hogy jobban bízna benne, mint egy számára ismeretlenben),
- erre Polgármester Asszony hevesen ellenkezett, hogy Ő legalább annyira, ha nem jobban fél Kisérdi úrtól, mint a CASTRUM-tól,
- akkor most nem értem; CASTRUM nélkül Kisérdi veszélyesebb, mint CASTRUM és Kisérdi együtt?
Továbbá az a látszatprobléma nem valós, hogy pletyka szerint Kisérdi úrnak szerződése van, hogy csak a CASTRUM-nak dolgozhat, mert egy ilyen szerződésnek addig van értelme, amíg itt van a CASTRUM. Nem valószínű, hogy magukkal vinnének Visegrádra, vagy csak azért fenntartanának munkaviszonyát, hogy nehogy nekünk dolgozzon.

3. Javaslatom a tárgyalási stratégiára

A fentiek alapján szerintem úgy kell az ügyhöz hozzáállnunk, hogy semmi veszítenivalónk nincs, mert nincs megbízható alap az eddig elszenvedett veszteségeink megtérülésére. Nem kívánom részletezni, de vesztenivalója csak a CASTRUM-nak van, ha elesik ettől az üzleti lehetőségtől. Viselkedése is ezt bizonyítja, csak igyekszik diktáló pozícióban maradni. Tehát "nincs vesztenivalónk" alapállásból kell tárgyalnunk, az alább javasolt stratégiával, a sorrendet szigorúan tartva, a későbbieket nem előrevetítve, továbblépni csak egy létrejött részegyezség után szabad. Legalább a részmegállapodásokat a mi részünkről is folyamatosan jegyzőkönyvezni kell.

1. A biztosítási kárrendezés eddigi ügyiratait vagy másolatát, és az Önkormányzatot érintő rész további ügyintézését a tulajdonos jogán követelve magunkhoz kell venni.
2. Mivel a kárt a bérlő jelenléte okozta (nem természeti katasztrófa), el kell ismertetni, hogy a bérlő köteles a tulajdonos kárát megtéríteni, függetlenül a Biztosítótól kapott összegtől.
3. Meg kell alkudni a tényleges kárértékben, ami nem lehet kevesebb, mint amit a Biztosító a felmérése során megállapított (elvileg követelhetnénk egy azonos funkciójú épület felépítését, ami az avulás nélkül bizonyosan több értéket képviselne).
4. Meg kell állapodni a kárérték és a Biztosító által fizetett összeg közötti különbözet megtérítési módjáról. Kiindulni a készpénzbeni letételezésből kell. A kamat a letétet növeli. A helyreállítási munká-kat pályáztatással kell indítani. Itt nem célszerű elmenni a teljes összegnek a szerződésmódosítással biztosítandó értéknövelő beruházásban történő megtérítéséig.
5. Pénzügyi garanciát kell kérni a további kapcsolatok fenntartásához banktól, vagy más helyről. A garancia mértékének kiindulási alapja az építmények, berendezések értéke. Vagy teljes értékű felelősségbiztosítási szerződést kell köttetni, szigorúan bennünket megjelölve a kedvezményezettnek.
6. Peren kívüli egyezséget kell elérni a hátralékos bérleti díj számítási módjáról. Miután már fizetett a mi számításaink szerint, nem játszhatja a tudatlant, csak szerződésmódosítással lett volna joga változtatni a számára előnytelen állapoton.
7. A 6. pontban elért egyezséget át kell vinni a korábbi és jövőbeli értéknövelő beruházások számításának értelmezésére.

Ha idáig nem sikerül eljutni, akkor szerződésszegés miatt egyoldalúan kiléphetünk a szerződésből

8. Meg kell alkudni a Papp féle szakvéleményben foglalt követelésünk megfizetésének mértékéről és módjáról. Valamennyi részt feltétlenül készpénzben kell kérni.
9. Az 1998. évi beruházási elszámolásból ki kell hagyatni az oda nem való részeket (pl.: tűzkár helyreállítás, füvesítés, bokorirtás, stb.) Ha volna rá mód, meg kellene nézni a csatornacsövek számláit, ki van megnevezve vevőként, és a mintegy 17 eFt/m költségfelszámolásban a munkadíj rész mennyire reális (a csatorna fektetési mélységénél nem szükséges a 80 cm-es fagyhatár figyelembevétele! Bár a medencék fenékmélysége miatt az átlagos mélység ennél több is lehet.).

Kezdeményezni kell a szerződés módosítását, ahol a fentieken kívül a kibővítés sarokpontjai:
- az évenkénti értéknövelő beruházásokat előzetesen egyeztetni kell az Önkormányzattal, majd a kivitelezőt pályáztatni kell (ez utóbbit a közbeszerzési törvény is előírja az önkormányzati tulajdonra), vagy kisebb tételeknél a rezsi óradíjban és a ráfordítási idő számításában valamilyen szabályokat kell alkalmaztatni (pl.: kisipari normatábla),
- a folyamatos állagjavítást biztosítani kell az ingatlan állapotára vonatkozóan,
- a termálkút üzemeltetésének felügyeletét az Önkormányzat vegye át (pl.: személyemben vagy Dr Tóth Mária személyében - külön díjazási igény nélkül! - a szakmai hozzáértés és adminisztrált szakértői jogosultság teljes mértékben biztosított)
- a termálkútból a strand számára kivehető víz mennyiségét a jelenlegi korlátlan mennyiségről, a szükséges mennyiségre kell korlátozni. Gondoljunk bele, hogy a termálkútból kivehető energia értéke több mint 20 MFt-ot képvisel évente, és mit kap cserébe a falu!
- felülvizsgálandó az üdülőhelyi és az iparűzési adó kérdése.

Leányfalu, 1999. január 16.
.....................
Dr Tóth Béla

Kapják: címzett(ek) tájékoztatásul és irattározásra, Polgármester